Najlepszy układ mieszkania to taki, w którym strefa dzienna i nocna są rozdzielone, a korytarz prowadzi bezpośrednio do każdego pomieszczenia bez konieczności przechodzenia przez inne pokoje. W praktyce oznacza to unikanie układów przechodnich, w których na przykład dostęp do łazienki prowadzi przez sypialnię, oraz sprawdzenie, czy kuchnia i salon są ustawne, zanim jeszcze zapadnie decyzja o zakupie.
Układ rozkładowy oznacza, że każde pomieszczenie ma osobne wejście z korytarza lub przedpokoju, dzięki czemu można poruszać się po mieszkaniu bez przechodzenia przez inne pokoje. Układ przechodni, w którym na przykład dostęp do jednej sypialni prowadzi przez drugą, ogranicza prywatność i utrudnia codzienne funkcjonowanie, zwłaszcza gdy domownicy mają różne godziny snu lub pracy. W starszych rzutach mieszkań układ przechodni bywał sposobem na zaoszczędzenie metrów na korytarzu, natomiast w nowych inwestycjach coraz częściej projektuje się układy w pełni rozkładowe, nawet kosztem nieco większej powierzchni komunikacyjnej.
Rozdzielenie strefy dziennej, obejmującej salon z aneksem kuchennym, od strefy nocnej z sypialniami ogranicza przenikanie hałasu i zapachów gotowania do pomieszczeń, w których domownicy odpoczywają. W mieszkaniach jednopoziomowych rozdzielenie to osiąga się zwykle poprzez umieszczenie sypialni po przeciwnej stronie korytarza niż salon, najlepiej z dodatkowymi drzwiami zamykającymi strefę nocną. W Osiedlu Artystycznym w Żyrardowie większość lokali trzy- i czteropokojowych ma taki właśnie podział, co w praktyce oznacza, że gość zaproszony wieczorem do salonu nie musi mijać otwartych drzwi sypialni.
Ustawność pokoju zależy od liczby i rozmieszczenia okien, drzwi oraz grzejników, bo każdy z tych elementów ogranicza możliwe ustawienie mebli pod ścianą. Pomieszczenie o powierzchni 12 m² z jednym oknem i jednymi drzwiami zwykle daje więcej możliwości aranżacyjnych niż pokój o tym samym metrażu z oknem narożnym i dwojgiem drzwi. Przy oglądaniu rzutu warto sprawdzić, gdzie mieszczą się grzejniki, bo w małych pomieszczeniach to właśnie one, obok drzwi, decydują o tym, czy da się swobodnie ustawić szafę lub łóżko.
Rzut mieszkania z wymiarami poszczególnych pomieszczeń i zaznaczonym rozmieszczeniem okien, drzwi i grzejników daje więcej informacji o funkcjonalności niż wizualizacja wnętrza umeblowanego przez projektanta. Warto rozrysować w wyobraźni, a najlepiej na wydrukowanym rzucie, podstawowe meble, które i tak trzeba będzie ustawić, na przykład łóżko, szafę i biurko w sypialni, żeby sprawdzić, czy zostaje miejsce na swobodne poruszanie się. Przy wyborze mieszkania z rynku pierwotnego dodatkowym atutem bywa możliwość obejrzenia lokalu pokazowego o identycznym układzie, co pozwala ocenić proporcje pomieszczeń w rzeczywistości, nie tylko na papierze.
Układ mieszkania, który sprawdza się na lata, zwykle pozwala na zmianę funkcji pomieszczenia bez ingerencji w ściany nośne, na przykład zamianę gabinetu w pokój dziecięcy albo salonu z aneksem w przestrzeń z wydzieloną częścią do pracy. Otwarta kuchnia połączona z salonem daje elastyczność w pierwszych latach, ale rodziny z małymi dziećmi czasem wolą kuchnię zamkniętą, żeby ograniczyć hałas i zapachy docierające do części wypoczynkowej. Przy wyborze między tymi rozwiązaniami warto ocenić, czy priorytetem jest przestronność i towarzyskość otwartej kuchni, czy raczej możliwość odizolowania gotowania od reszty mieszkania.
Błędy w układzie mieszkania, takie jak zbyt mała łazienka bez możliwości powiększenia czy okna wychodzące wyłącznie na jedną, zacienioną stronę budynku, najtrudniej naprawić po zakupie, bo wymagają ingerencji w ściany nośne lub instalacje. Przesunięcie ścianki działowej między pokojami jest zwykle możliwe, ale przeniesienie łazienki czy kuchni w inne miejsce wiąże się z kosztowną przebudową instalacji wodno-kanalizacyjnej, o czym wiele osób nie myśli na etapie oglądania mieszkania. Przed zakupem warto sprawdzić dokładny rzut z zaznaczonymi pionami instalacyjnymi, nie tylko rozkład ścian działowych, które teoretycznie można przesunąć.