Wybór mieszkania

Zakup mieszkania na rynku wtórnym, czy pierwotnym?

Decydując się na zakup mieszkania wiele osób rozważa zakup na rynku wtórnym lub pierwotnym. O ile zakup na rynku wtórnym oznacza zazwyczaj nabycie mieszkania gotowego do zamieszkania, często w korzystniej cenie, to jest kilka czynników, na które należy zwrócić uwagę.

Mieszkania na rynku wtórnym niejednokrotnie znajdują się w starszych budynkach, gdzie po zakupie może okazać się, że konieczne jest poniesienie dodatkowych, często wysokich nakładów na remont instalacji elektrycznej, sanitarnej, wymianę podłóg itp. Sprzedający nie udziela żadnej gwarancji na przekazywane wyposażenie lub sprzęt, stąd konieczność dokładnej weryfikacji stanu mieszkania oraz budynku przed zakupem. Istotne jest również sprawdzenie wysokości opłat ponoszonych po nabyciu mieszkania – zwłaszcza w przypadku starszych mieszkań koszty ogrzewania i opłat wnoszonych do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mogą okazać się wysokie. Należy też pamiętać o konieczności opłacenia 2% podatku PCC, który zapłaci kupujący mieszkanie na rynku wtórnym.

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym sami decydujemy ile będzie kosztować nas jego wykończenie. Możemy je urządzić dokładnie tak, jak to sobie wymarzyliśmy – jedynym ograniczeniem jest zasobność naszego portfela. Co istotne, otrzymujemy od dewelopera oraz dostawców materiałów i sprzętów kilkuletnie gwarancje na zakupione produkty – w przypadku awarii można więc liczyć na profesjonalną pomoc.

Podczas zakupu mieszkania z rynku pierwotnego kupujący nie ponosi opłaty skarbowej w wysokości 2% z tytułu podatku PCC. Tak zaoszczędzoną kwotę można przeznaczyć, np. na nowe AGD, meble czy wykończenie ścian.

Mieszkania z rynku pierwotnego zazwyczaj charakteryzują się niższymi kosztami eksploatacji ze względu na lepsze docieplenie budynku, nowoczesne instalacje oraz brak opłat np. na fundusz remontowy w pierwszych latach. Dodatkowo w nowych budynkach wielorodzinnych znajdą się takie udogodnienia dla mieszkańców jak windy, hale garażowe, wygodne miejsca do przechowywania wózków dla dzieci oraz rowerów. Deweloperzy zazwyczaj dbają o zapewnienie bezpiecznej i wygodnej przestrzeni dla mieszkańców, zapewniając wygodne podjazdy, ogrodzenie budynków lub atestowane place zabaw dla dzieci i miejsca wypoczynku dla dorosłych. Nowoczesne budynki oraz przestrzenie wokół nich są projektowane z myślą o zaspokojeniu tych właśnie potrzeb lokatorów, natomiast w budownictwie tradycyjnym nie wszędzie spotkamy takie udogodnienia.

Wybór inwestycji mieszkaniowej

Zakup mieszkania to jedna z ważniejszych decyzji w naszym życiu, dlatego przed jej podjęciem rozważamy wszystkie możliwe aspekty, które mogą być decydujące dla atrakcyjności takiej inwestycji. Kluczową rolę odgrywają zazwyczaj ceny mieszkań  , ale warto też przeanalizować kilka dodatkowych czynników:

  • Lokalizacja - decydując o wyborze mieszkania należy uwzględnić jego położenie, to jest ocenić najbliższą okolicę w jakiej położona jest inwestycja oraz odpowiedzieć na pytanie w jakiej odległości znajdują się najważniejsze dla nas punkty usługowe, handlowe, czy komunikacyjne. Dużym atutem każdego projektu jest piesza odległość do  sklepów spożywczych, aptek, przedszkoli, szkół oraz terenów rekreacyjnych, takich jak park miejski, deptak, czy plac zabaw dla dzieci.

Kolejnym decydującym czynnikiem jest czas dojazdu do pracy lub szkoły. Tu liczy się nie tylko odległość, ale również układ drogowy i  dostępność komunikacji publicznej – przystanków autobusowych i tramwajowych, lub stacji PKP.

  • Infrastruktura na osiedlu – wybierając miejsce, w którym chcemy zamieszkać warto zwrócić uwagę na to, co deweloper zapewnia w ramach realizowanego projektu. Ważne więc będą takie parametry jak:

- zagospodarowanie terenów zielonych,

- obecność placu zabaw dla dzieci,

- wyposażenie budynku w windy osobowe,

- dostępność miejsc postojowych dla samochodów osobowych,

- wyznaczone miejsca na przechowywanie wózków dla dzieci oraz rowerów,

- ogrodzenie terenu osiedla,

- strefy wspólne dla mieszkańców.

  • Standard budynku – decydując o zakupie mieszkania warto zwrócić uwagę na technologię, w jakiej został wybudowany budynek. W umowie zakupu deweloper powinien zawrzeć informację o tym w jakiej technologii realizowana jest inwestycja i w jakim standardzie oddawane są lokale mieszkalne. Atuty każdego projektu to: 

- ogrzewanie z wykorzystaniem ciepła pochodzącego z sieci miejskiej;

- indywidualne opomiarowanie lokali w liczniki instalacji grzewczych oraz ciepłej i zimnej wody;

- murowane ściany działowe, zwiększające komfort akustyczny;

- wyposażenie mieszkań w instalacje RTV, domofonową, telefoniczną i internetową, w tym światłowodową;

- zastosowanie wentylacji wspomaganej mechanicznie pozwalającej na utrzymanie odpowiedniego poziomu wilgotności i temperatury w mieszkaniach;

- zastosowanie profili okiennych o niskim współczynniku przenikania ciepła;

- antywłamaniowe drzwi do lokali mieszkalnych;

- atrakcyjna aranżacja przestrzeni wspólnych, w tym klatek schodowych;

- automatyka bram garażowych, szlabanów i oświetlenia.

  • Wiarygodność dewelopera – decydując się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, zwłaszcza gdy w chwili zakupu nie jest ono jeszcze gotowe, należy sprawdzić czy deweloper, od którego kupujemy mieszkanie, to pewna i rzetelna firma. O doświadczeniu i rzetelności dewelopera decydują głównie: liczba dotychczas zrealizowanych inwestycji mieszkaniowych oraz terminowość ich wykonania. Warto zwrócić szczególną uwagę na to, czy standard wykonania inwestycji odpowiada naszym oczekiwaniom.

Istotną informacją jest również odpowiedź na pytanie czy deweloper stosuje się przepisów ustawy deweloperskiej z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub  domu jednorodzinnego.

Należy zweryfikować, czy mamy pełną wiedzę o warunkach oferowanych przez dewelopera - istotne jest czy deweloper jest właścicielem gruntu, na którym realizowana jest inwestycja, czy posiada prawomocne pozwolenie na budowę oraz w jaki sposób finansowana jest budowa.

Pomocne będzie również zapoznanie się ze sprawozdaniem finansowym firmy za ubiegłe lata. Dobra kondycja finansowa dewelopera to jeden z najważniejszych czynników decydujących o bezpieczeństwie zakupu i terminowości realizacji projektu.

  • Wybór odpowiedniego mieszkania – gdy zdecydujemy już o lokalizacji, w której chcemy zamieszkać, stajemy przed decyzją o wyborze odpowiedniego lokum dla siebie i swojej rodziny. Decyzja o tym jakie mieszkanie wybrać powinna każdorazowo być oparta o indywidualne potrzeby i możliwości. Warto zwrócić uwagę na kilka czynników:
  • Cel zakupu – inne mieszkanie będziemy nabywać na swoje potrzeby, a inne „pod wynajem”. Kupując mieszkanie dla siebie powinniśmy zadbać przede wszystkim o to, aby było dopasowane do naszego stylu życia i potrzeb (ilość światła dziennego, liczba pomieszczeń, piętro, lokalizacja w budynku). Nabywając lokal pod wynajem kierować będziemy się przede wszystkim ceną i układem pomieszczeń. Warto również zwrócić uwagę na horyzont czasowy – jak długo planujemy mieszkań w wybranym lokum i jak przez ten czas zmienią się nasze potrzeby.
  • Wielkość mieszkania -  decydując o tym jaki lokal chcemy nabyć musimy przede wszystkim zastanowić się jakie są potrzeby moje lub mojej rodziny. Oczywiście im więcej członków rodziny tym więcej pokoi będziemy potrzebować. Atutem są takie pomieszczenia jak garderoby, dodatkowa łazienka, oddzielne wc, oddzielna kuchnia czy spiżarnia. Większe mieszkanie to również większy komfort użytkowania ze względu na przestrzeń i miejsce do spotkań. Na drugiej stronie szali zazwyczaj znajdzie się nasz budżet – większe mieszkanie to też większe koszty zakupu i utrzymania. 
  • Widok – tu warto odpowiedzieć sobie na pytanie czy bardziej atrakcyjny będzie dla nas widok na wewnętrzne patio lub teren zielony, czy też może na ulicę, na której dużo się dzieje? Należy zwrócić uwagę na to jak będzie zmieniał się widok w zależności od piętra i jak wpłynie to na wrażenia akustyczne – jest to istotne zwłaszcza przy niższych piętrach. Uwzględnić należy również rozmieszczenie pomieszczeń oraz to, w jaki sposób będzie kształtował się widok za oknem w każdym z punktów mieszkania.
  • Strona świata - to kwestia indywidualna. Dla tych, którzy szukają słonecznego lokum najbardziej atrakcyjna będzie strona południowa bądź zachodnia. Tych, którzy lubią wstawać przy wschodzącym słońcu najbardziej usatysfakcjonuje strona wschodnia. Natomiast szukający chłodu powinni wybrać stronę północną.
  • Piętro – w budynkach wyposażonych w windy dostępność mieszkań dla właścicieli jest taka sama bez względu na kondygnacje. Najbardziej poszukiwane mieszkania to zazwyczaj partery z przynależnymi indywidualnymi ogródkami oraz ostatnie kondygnacje budynków, gdzie widok będzie najciekawszy. Wprawdzie mieszkania na wyższych kondygnacjach zazwyczaj będą otrzymywać więcej światła dziennego, ale niższe piętra są bardziej dostępne ze względu na brak konieczności używania windy przy każdym wejściu do lokalu.
  • Balkon, loggia, a może ogródek? – Atrakcyjnym dodatkiem do lokalu jest zawsze balkon, loggia lub ogródek. Tradycyjnie im większa dostępność takich przestrzeni tym lepiej. Własny ogródek lub balkon to wspaniałe miejsce na poranną kawę lub chwile przy książce. Podczas doboru mieszkania warto też zwrócić uwagę na widok, jaki będzie się rozpościerał z balkonu oraz w jakich sposób zamierzamy tę przestrzeń wykorzystywać.

Powyższe porady są ogólnymi zasadami, na które warto zwrócić uwagę podczas wyboru mieszkania, jednak ostateczna decyzja o doborze konkretnych parametrów naszego wymarzonego M zależy przede wszystkim od indywidualnych potrzeb i preferencji. Mamy nadzieję, że powyższe porady ułatwią Państwu podjęcie decyzji o doborze rodzaju mieszkania.

Życzymy Państwu mądrych wyborów i zadowolenia z zakupów!