Porady prawne

Kupno mieszkania to bardzo poważna decyzja. Wiąże się ona nie tylko z czasochłonnymi poszukiwaniami wymarzonego lokalu, ale również z szeregiem spraw urzędowych i prawniczych, które należy przeprowadzić przed przejęciem własności nieruchomości. Poniżej przedstawiono odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące przepisów litery prawa z obszaru rynku deweloperskiego.

Co powinienem wiedzieć przed zakupem mieszkania?

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym poprzedzony jest zawarciem jednej z dwóch typów umów – umową przedwstępną lub umową deweloperską. Umowy te regulują prawa i obowiązki obydwu stron, a także szczegółowo określają lokal mieszkalny, który jest nabywany.W przypadku mieszkań będących w trakcie budowy dewelopera obowiązują przepisy Ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Ustawa deweloperska). Oznacza to, że w przypadku sprzedaży mieszkania, które jest częścią inwestycji w trakcie realizacji, deweloper musi zawrzeć z nabywcą umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. Ustawa deweloperska szczegółowo określa zapisy, które muszą znaleźć się w takim dokumencie. Są to przede wszystkim:  informacje o nabywanej nieruchomości, cena oraz warunki płatności, terminy realizacji inwestycji, procedura odbioru lokalu, termin przeniesienia własności, warunki i konsekwencje odstąpienia od umowy. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej klient otrzymuje w formie elektronicznej lub papierowej plik dokumentów, z którymi powinien się zapoznać: prospekt informacyjny, sprawozdanie finansowe dewelopera, dane dotyczące nabywanej nieruchomości, projekt architektoniczno-budowlany inwestycji, odpis z księgi wieczystej, wzór umowy deweloperskiej.Ustawa deweloperska nakłada obowiązek, aby wszelkie wpłaty z tytułu realizacji umowy deweloperskiej dokonywane były na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Po dokonaniu wpłaty na taki rachunek środki przekazywane są do dewelopera dopiero po zakończeniu danego etapu inwestycji (rachunki powiernicze otwarte) lub po całkowitym zakończeniu budowy (rachunki powiernicze zamknięte).Umowa przedwstępna zawierana jest, jeśli inwestycja została już zakończona i deweloper posiada pozwolenie na użytkowanie budynku, czyli w sytuacji, gdy mieszkanie jest już gotowe. W umowie tej muszą być zawarte szczegóły transakcji – opis przedmiotu umowy, cena, forma oraz sposób płatności, procedura odbioru i wydania lokalu oraz termin przeniesienia własności przedmiotu umowy. Umowy przedwstępne nie są objęte przepisami Ustawy deweloperskiej, a prawo dopuszcza ich zawarcie w formie pisemnej.Ustawa deweloperska dotyczy tylko lokali mieszkalnych (mieszkań, domów). W przypadku nabycia lokalu użytkowego, miejsca postojowego lub garażu, nawet jeśli inwestycja jest jeszcze w trakcie budowy, deweloper przedstawia klientowi do podpisania umowę przedwstępną.Zarówno w przypadku umowy przedwstępnej, jak i umowy deweloperskiej ostateczna umowa sprzedaży (przeniesienie własności lokalu na nabywcę) następuje w formie umowy notarialnej podpisywanej przed notariuszem, w obecności obydwu stron lub ich pełnomocników. Notariusz wnioskuje również o dokonanie odpowiednich wpisów w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości.Umowa rezerwacyjna zawierana jest jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej, bądź umowy deweloperskiej. Umowy rezerwacyjne mogą być zawierane z wielu powodów – nabywca w czasie trwania rezerwacji może chcieć sprawdzić swoją zdolność kredytową, potrzebuje czasu na zebranie odpowiednich środków finansowych lub deweloper prowadzi tylko przedsprzedaż lokali, to znaczy nie zawiera jeszcze umów deweloperskich.

Czym jest umowa rezerwacyjna?

Przedmiotem takiej umowy jest rezerwacja przez nabywcę prawa zawarcia umowy przedwstępnej lub deweloperskiej wybranego przez siebie lokalu mieszkalnego. Rezerwacja następuje na czak określony, przy utrzymaniu warunków zapisanych w umowie.

W JHM DEVELOPMENT S.A. w przypadku zawarcia umowy rezerwacyjnej klient ma prawo zrezygnować z rezerwacji w dowolnym momencie bez żadnych konsekwencji finansowych.

Czym różni się otwarty rachunek powierniczy od zamkniętego?

Różnica pomiędzy otwartym a zamkniętym rachunkiem powierniczym sprowadza się do sposobu przekazania środków pieniężnych deweloperowi przez bank.

W przypadku otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych bank przelewa deweloperowi środki wpłacone przez nabywcę w transzach, po zakończeniu realizacji danego etapu inwestycji. Kolejne etapy realizacji budowy powinny być prowadzone zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w prospekcie informacyjnym. Każde uruchomienie transzy odbywa się po kontroli przedstawiciela banku i stwierdzeniu, że kolejny etap został zakończony.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy charakteryzuje się tym, że wszystkie środki wpłacone przez nabywcę lokalu bank wypłaca deweloperowi jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego.

Podsumowując, w przypadku rachunków powierniczych otwartych środki pieniężne wypłacane są deweloperowi w miarę postępów prac na budowie, a w przypadku rachunków powierniczych zamkniętych - dopiero po zakończeniu budowy

Podpisałem umowę, deweloper zakończył budowę, co dalej?

Po zakończeniu inwestycji klient otrzymuje od dewelopera zawiadomienie o zakończeniu budowy z informacją o terminie odbioru mieszkania. Celem odbioru jest zweryfikowanie, czy przedmiot umowy spełnia parametry wskazane w umowie deweloperskiej. Podczas odbioru zostaje sporządzony odpowiedni protokół.

Po odebraniu mieszkania oraz po dokonaniu wpłat należnych deweloperowi strony podpisują akt notarialny – umowę ostateczną, na podstawie której nabywca lokalu staje się jego właścicielem. Podczas podpisania umowy notariusz informuje o obowiązkach ciążących na stronach w związku z nabyciem mieszkania, np. o konieczności zgłoszenia zakupu w urzędzie miasta, następuje wydanie kluczy do lokalu oraz kompletnej dokumentacji i instrukcji użytkowania. Po zawarciu umowy przeniesienia własności i wydaniu mieszkania można rozpocząć prace wykończeniowe – zamieszkanie w lokalu możliwe jest od razu po ich zakończeniu.

W ciągu kilku miesięcy od przeniesienia własności większości lokali mieszkalnych w budynku, deweloper organizuje pierwsze zebranie wspólnoty mieszkaniowej. Podczas takiego zebrania właściciele lokali decydują o wysokości miesięcznych opłat eksploatacyjnych oraz  o wyborze zarządcy, który ma za zadanie opiekować się budynkiem. Jeśli lokal mieszkalny został nabyty już po pierwszym zebraniu wspólnoty, zarządca musi zadbać o to, aby każdy nowy mieszkaniec osiedla został poinformowany o wysokości miesięcznych opłat i o sposobie ich rozliczania

Czy różnice w powierzchni użytkowej mieszkania są dopuszczalne?

Orzeczenia sądowe oraz opinie ekspertów z zakresu procesu budowlanego potwierdzają, że różnice w powierzchni lokalu projektowanego, a wykonanego są dopuszczalne. Nie jest możliwe, aby działając zgodnie ze sztuką budowlaną wznieść budynki, w których wszystkie lokale będą posiadały faktyczną powierzchnię całkowicie zgodną z powierzchnią wcześniej zaprojektowaną. Tezę tę potwierdzają również niezależne ekspertyzy ośrodków naukowych. Jak można przeczytać na stronie Polskiego Związku Firm Deweloperskich: Biegli z Politechniki Gdańskiej podali w swojej opinii, że „zachowanie całkowitej zgodności powierzchni powykonawczej z powierzchnią projektowaną nie jest możliwe ze względu na charakter procesu budowlanego”, a „dopuszczalne różnice pomiędzy projektowaną a rzeczywistą powierzchnią użytkową mieszkań (…) wynoszą dla budynków murowanych od 4.3% (dla mieszkań o pow. 25 m.kw.) do 2.1% (dla mieszkań o pow. 100 m.kw.)”. W przypadku wystąpienia różnic w powierzchni lokalu pomiędzy umową deweloperską, a pomiarem powykonawczym strony dokonują odpowiedniego rozliczenia

Co w przypadku, jeśli deweloper upadnie?

W przypadku działalności deweloperskiej ustanowiony został odrębny tryb postępowania upadłościowego, mający na celu zabezpieczenie interesów nabywców. W razie upadłości środki pieniężne zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych oraz nieruchomości, na których prowadzono projekt, stanowią odrębną masę upadłościową, która służyć ma zaspokojeniu w pierwszej kolejności roszczeń nabywców lokali mieszkalnych.

W postępowaniu upadłościowym syndyk może dalej prowadzić przedsięwzięcie deweloperskie za zgodą sędziego-komisarza. W takiej sytuacji umowy deweloperskie są nadal wiążące, a nie przekształcają się w roszczenie pieniężne do masy upadłości (tak jak to ma miejsce

w przypadku zasad ogólnych prawa upadłościowego). Roszczenia nabywców z umów deweloperskich nie są zaspakajane przez spłatę pieniężną (jak to się dzieje przy upadłości obejmującej likwidację majątku), ale przez przeniesienie własności lokalu na nabywcę. Nowym sposobem zakończenia postępowania upadłościowego jest możliwość dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego przez innego przedsiębiorcę, który za zgodą sędziego-komisarza, zakupi nieruchomość i dokończy budowę oraz przeniesie własność lokali na nabywców.