Porady prawne

Co warto wiedzieć przed zakupem wymarzonego mieszkania ?

  1. Deweloper powinien  udostępnić Klientowi pełne i kompleksowe informacje o projekcie inwestycji, która będzie realizowana w tym Projekt Umowy Deweloperskiej;
  1. Zapisy Umowy Deweloperskiej powinny być zgodne z Ustawą z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
  1. Każda Umowa Deweloperska musi zostać zawarta w formie Aktu Notarialnego. Przed podpisaniem Umowy Deweloperskiej Klient otrzymuje w formie elektronicznej lub papierowej Prospekt Informacyjny. Dokument ten zawiera bardzo szczegółowe dane o Deweloperze – m.in. o jego sytuacji prawno-finansowej, czy przykłady poprzednich ukończonych inwestycji.  Projekt Inwestycyjny zawiera informacje także o tym co będzie się działo wokół inwestycji , jakie są planowane nowe inwestycje, czy są plany np. budowy dróg, szkół  lub innych osiedli.
  1. Ustawa szczegółowo określa również treść Umowy Deweloperskiej warunki i konsekwencje odstąpienia od niej i zasady odbioru mieszkania oraz przeniesienia jego własności na nabywcę.
  1. Na żądanie osoby zainteresowanej przed zawarciem Umowy Deweloperskiej zapewnia możliwość zapoznania się w Biurze Sprzedaży z:
  • aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
  • kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
  • kopią pozwolenia na budowę;
  • sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata,
    a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową — sprawozdaniem spółki dominującej;
  • projektem architektoniczno-budowlanym.

Użytkowanie Wieczyste a Własność Gruntu

W przypadku prawa użytkowania wieczystego zakres rozporządzania nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste jest możliwie zbliżony do władztwa gwarantowanego prawem własności, a budynki wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego.

Użytkowanie wieczyste ustanawiane jest zwykle na okres 99 lat (rzadziej, w uzasadnionych wypadkach trwa krócej, co najmniej jednak 40 lat Co do zasady w ciągu ostatnich 5 lat przed upływem ww. terminu użytkownik wieczysty może żądać przedłużenia okresu użytkowania na kolejne 40 do 99 lat.

Użytkowanie Wieczyste nakłada na Nabywcę  konieczność uiszczania corocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego (jeśli chodzi o nieruchomości przeznaczone na cele mieszkalne zwykle jest to 1% wartości gruntu) określanej w drodze umowy (lub ustawy).

Prawo Własności gruntu – nie ma opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jest tylko jedna opłata obciążająca  to podatek od nieruchomości.

Jakie elementy powinna zawierać Umowa Deweloperska ?

  • opis przedmiotu umowy,
  • termin rozpoczęcia realizacji inwestycji,
  • czas realizacji inwestycji,
  • zobowiązanie, iż roboty budowlane wykonywane przez firmy wykonawcze na rzecz Firmy deweloperskiej będącej członkiem PZFD objęte są rękojmią i co najmniej trzyletnią gwarancją,
  • cenę z podziałem na elementy składowe oraz warunki płatności,
  • informację o zastosowanych materiałach i technologiach użytych do realizacji budowy;

Jakie dokumenty powinien dostać Klient po zakończeniu inwestycji ?

  1. Po zakończeniu Inwestycji z Klientem zostaje sporządzony Protokół odbioru lokalu;
  2. Klientowi zostaną wręczone odpowiednie instrukcje i gwarancje oraz zostanie on poinformowany o zasadach prowadzenia prac konserwacyjnych i eksploatacji;
  3. Niezwłocznie i w uzgodnieniu z Klientem zostanie ustalona data usunięcia usterek, które mogą pojawić się w trakcie odbioru;
  4. Deweloper w pierwotnej fazie powstania Wspólnoty Mieszkaniowej  może pomóc  w działaniach  w celu zorganizowania Zarządu Nieruchomością oraz udzielać pomocy przy organizowaniu wspólnot mieszkaniowych;

Czym różni się otwarty rachunek powierniczy od zamkniętego ? 

Różnica między zamkniętym a otwartym rachunkiem powierniczym sprowadza się do momentu przekazania środków pieniężnych Deweloperowi. W przypadku rachunków zamkniętych Bank trzyma wpłaty nabywców aż do zakończenia inwestycji,.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy -  Bank przelewa Deweloperowi transze wraz z zakończonymi etapami prac na budowie, czyli zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej. Oczywiście odbywa się to po kontroli Przedstawiciela Banku i stwierdzeniu, że zakończono dany etap realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy -  wypłata Deweloperowi środków na nim zdeponowanych następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa będącego przedmiotem danej umowy deweloperskiej, a ściślej – po otrzymaniu przez Bank odpisu Aktu Notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo będące przedmiotem danej umowy deweloperskiej, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.

Z prostego porównania wydaje się, że rachunek zamknięty zapewnia większe bezpieczeństwo nabywcy mieszkania niż rachunek otwarty. Nie zawsze jednak tak będzie. Sytuacja nabywcy w przypadku upadłości banku w którym deweloper prowadzi rachunek powierniczy jest lepsza przy rachunku otwartym niż zamkniętym. Przy rachunku otwartym pieniądze wpłacane przez nabywców są „wbudowywane” w budowane mieszkanie, nie leżą na rachunku, więc upadłość banku im nie zagraża.  W przypadku rachunku zamkniętego pieniądze nabywców leżą w banku, więc w razie jego upadłości zwykle przepadają.

Czy różnice powierzchni użytkowej mieszkania są dopuszczalne?

Tak, potwierdzają to zarówno orzeczenia sądowe, jak  i opinie ekspertów z zakresu procesu budowlanego. Nie ma fizycznych możliwości, by działając zgodnie z normami i sztuką budowlaną wznieść wszystkie lokale o dokładnie takich powierzchniach, jak określone w projekcie. Tezę tę potwierdzają również niezależne ekspertyzy ośrodków naukowych. Biegli z Politechniki Gdańskiej podali w swojej opinii, że „zachowanie całkowitej zgodności powierzchni z powykonawczej z powierzchnią projektowaną nie jest możliwe ze względu na charakter procesu budowlanego”, a „dopuszczalne różnice pomiędzy projektowaną a rzeczywistą powierzchnią użytkową mieszkań (…) wynoszą dla budynków murowanych od 4.3% (dla mieszkań o pow. 25 m.kw.) do 2.1 % (dla mieszkań o pow. 100 m.kw.)”.

Czy Deweloper może wybrać Notariusza?

Wybór notariusza jest kwestią wzajemnego umówienia się stron. W umowie deweloperskiej może znaleźć się wybór konkretnego notariusza. W praktyce przyjęte jest, że dla ułatwienia i przyspieszenia procesu deweloperskiego niezbędne dokumenty są przewożone do wybranego notariusza, który obsługuje całą inwestycję. Zawieranie każdej z umów u innego notariusza powodowałaby wydłużenie tego procesu, a wspólnym interesem dewelopera i nabywcy jest jak najszybsze sfinalizowanie dokumentacji. Pozwala to również uniknąć sytuacji, w której strony wskazują np. na notariuszy w różnych częściach kraju, a nie zlokalizowanych w pobliżu inwestycji, co może być kłopotliwe dla obu stron. Niemniej istnieje możliwość negocjowania z deweloperem możliwości wyboru notariusza przez nabywcę, a samego notariusza możemy spytać o wysokość taksy. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku gdy codziennie deweloper sporządza kolejne akty notarialne, a te są wysyłane do sądu wieczysto- księgowego pocztą co zajmuje pewien czas, to informacje w  wypisie z księgi wieczystej mogą być nieaktualne. Jeśli inwestycja jest zaś obsługiwana przez jedną kancelarię notarialną mamy pewność kompletności tej wiedzy.

Co jeśli Deweloper upadnie ? 

Ustawodawca przewidział, jak chronić Nabywców w przypadku upadłości Dewelopera, wprowadzając odrębny tryb postępowania upadłościowego stosowany wyłącznie wobec Deweloperów . W tej sytuacji środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych oraz nieruchomości, na których prowadzono inwestycję, stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych tym Przedsięwzięciem