Porady prawne

Co warto wiedzieć przed zakupem wymarzonego mieszkania ?

  1. Zakup mieszkania, jak i każdej innej nieruchomości musi zostać dokonany w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że przeniesienie własności mieszkania jest możliwe tylko przed notariuszem, w obecności obu stron transakcji lub ich pełnomocników.
  1. Zakup mieszkania (przeniesienie własności) na rynku pierwotnym poprzedzony jest zawarciem jednej z dwóch typów umów – umową przedwstępną lub umową deweloperską. Umowy te regulują prawa i obowiązki stron, a także szczegółowo określają lokal mieszkalny, który jest nabywany. Umowa przedwstępna zawierana jest jeśli inwestycja została już zakończona i deweloper posiada pozwolenie na użytkowanie budynku, to jest w sytuacji gdy mieszkanie jest już gotowe. Umowa deweloperska zawierana jest w przypadku inwestycji będącej w trakcie budowy.
  1. W Umowie Przedwstępnej muszą być zawarte szczegóły transakcji – opis przedmiotu umowy, cena, forma oraz sposób płatności, procedura odbioru i wydania lokalu oraz termin przeniesienia własności przedmiotu umowy. Umowy Przedwstępne nie są objęte przepisami tak zwanej Ustawy Deweloperskiej, a prawo dopuszcza ich zawarcie w formie pisemnej.
  1. W przypadku mieszkań będących w trakcie budowy dewelopera obowiązują przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tak zwanej Ustawy Deweloperskiej. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży mieszkania, które jest w trakcie budowy deweloper musi zawrzeć z nabywcą umowę deweloperską. Umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

        Ustawa Deweloperska szczegółowo określa zapisy, które muszą się znaleźć w umowie deweloperskiej. Są to przede wszystkim:  informacje o nabywanej nieruchomości, cena oraz warunki
        płatności, terminy realizacji inwestycji, procedura odbioru lokalu, termin przeniesienia własności, warunki i konsekwencje odstąpienia od umowy deweloperskiej.

  1. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej klient otrzymuje w formie elektronicznej lub papierowej prospekt informacyjny. Dokument ten zawiera informacje o deweloperze oraz o nabywanej nieruchomości. Załącznikiem do prospektu jest również wzór umowy deweloperskiej. Nabywca przed podpisaniem umowy zapoznaje się z dokumentami dotyczącymi dewelopera, takimi jak jego sprawozdanie finansowe oraz z dokumentami dotyczącymi inwestycji, w tym projektem architektoniczno-budowalnym lub odpisem księgi wieczystej.
  1. Ustawa deweloperska nakłada obowiązek, aby wszelkie wpłaty z tytułu realizacji umowy deweloperskiej dokonywane były na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Po dokonaniu wpłaty na taki rachunek środki przekazywane są do dewelopera dopiero po zakończeniu danego etapu inwestycji (rachunki powiernicze otwarte) lub po całkowitym zakończeniu budowy (rachunki powiernicze zamknięte).
  1. Ustawa deweloperska dotyczy tylko lokali mieszkalnych (mieszkań, domów). W przypadku, gdy nabywamy lokal użytkowy, miejsce postojowe lub garaż, nawet jeśli inwestycja jest jeszcze w trakcie budowy, deweloper przedstawi nam do podpisania umowę przedwstępną.
  1. Zarówno w przypadku umowy przedwstępnej, jak i umowy deweloperskiej ostateczna umowa sprzedaży (przeniesienie własności lokalu) następuje w formie umowy notarialnej. W momencie zawarcia notarialnej umowy sprzedaży własność lokalu przechodzi na nabywcę. Notariusz wnioskuje również o dokonanie odpowiednich wpisów w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości.

Po co zawierana jest umowa rezerwacyjna?

Zawarcie umowy rezerwacyjnej może nastąpić jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej, bądź umowy deweloperskiej. Przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest rezerwacja przez nabywcę prawa zawarcia umowy przedwstępnej lub deweloperskiej wybranego przez siebie lokalu mieszkalnego. Rezerwacja następuje na określony okres czasu, przy utrzymaniu warunków określonych w umowie.

Umowy rezerwacyjne mogą być zawierane z wielu powodów – nabywca w czasie trwania rezerwacji może chcieć zweryfikować swoją zdolność kredytową, potrzebuje czasu na zebranie odpowiednich środków finansowych lub deweloper prowadzi tylko przedsprzedaż lokali, to znaczy nie zawiera jeszcze umów deweloperskich.

W JHM DEVELOPMENT S.A. w przypadku zawarcia umowy rezerwacyjnej klient ma prawo zrezygnować z rezerwacji w dowolnym momencie bez żadnych konsekwencji finansowych.

Czym różni się otwarty rachunek powierniczy od zamkniętego ? 

Różnica pomiędzy otwartym a zamkniętym rachunkiem powierniczym sprowadza się do sposobu przekazania środków pieniężnych deweloperowi.

W przypadku otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych bank przelewa deweloperowi środki wpłacone przez nabywcę w transzach, po zakończeniu realizacji danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego. Kolejne etapy realizacji budowy powinny być prowadzone zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w prospekcie informacyjnym. Każde uruchomienie transzy odbywa się po kontroli  przedstawiciela banku i stwierdzeniu, że zakończono dany etap realizacji przedsięwzięcia

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy charakteryzuje się tym, że wszystkie środki wpłacone przez nabywcę lokalu bank wypłaca deweloperowi jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego.

Podsumowując, w przypadku rachunków powierniczych otwartych środki pieniężne wypłacane są deweloperowi w miarę postępów prac na budowie, a w przypadku rachunków powierniczych zamkniętych - dopiero po zakończeniu budowy.

Podpisałem umowę, deweloper zakończył budowę, co dalej?

  1. Po zakończeniu inwestycji klient otrzymuje od dewelopera zawiadomienie o zakończeniu budowy z informacją o terminie odbioru mieszkania. Celem odbioru jest zweryfikowanie, czy przedmiot umowy spełnia parametry wskazane w umowie deweloperskiej. Podczas odbioru zostaje sporządzony odpowiedni protokół.
  2. Po odebraniu mieszkania oraz po dokonaniu wpłat należnych deweloperowi strony podpisują akt notarialny – umowę ostateczną, na podstawie której nabywca lokalu staje się jego właścicielem. Podczas podpisania umowy notariusz poinformuje o obowiązkach ciążących na stronach w związku z nabyciem mieszkania, np. o konieczności zgłoszenia zakupu w urzędzie miasta.
  3. Wydanie kluczy do lokalu oraz kompletnej dokumentacji i instrukcji użytkowania następuje podczas podpisania aktu notarialnego. Po zawarciu umowy przeniesienia własności i wydaniu mieszkania można rozpocząć prace wykończeniowe – zamieszkanie w lokalu możliwe jest od razu po ich zakończeniu.
  4. W pierwszych miesiącach po przeniesieniu własności lokali mieszkalnych w budynku deweloper zadba o zorganizowanie pierwszego zebrania wspólnoty mieszkaniowej. Podczas tego zebrania właściciele lokali zdecydują o wysokości miesięcznych opłat eksploatacyjnych oraz o wyborze zarządcy który będzie opiekował się budynkiem. Jeśli lokal mieszkalny został nabyty już po pierwszym zebraniu wspólnoty zarządca zadba, aby każdy nabywca został poinformowany o wysokości miesięcznych opłat i o sposobie ich rozliczania.

Czy różnice powierzchni użytkowej mieszkania są dopuszczalne?

Orzeczenia sądowe oraz opinie ekspertów z zakresu procesu budowlanego potwierdzają, że różnice w powierzchni lokalu projektowanego, a wykonanego są dopuszczalne. Nie jest możliwe, aby działając zgodnie ze sztuką budowlaną wznieść budynki, w których wszystkie lokale będą posiadały faktyczną powierzchnię całkowicie zgodną z powierzchnią wcześniej projektowaną..

Tezę tę potwierdzają również niezależne ekspertyzy ośrodków naukowych. Jak można przeczytać na stronie PZFD: Biegli z Politechniki Gdańskiej podali w swojej opinii, że „zachowanie całkowitej zgodności powierzchni powykonawczej z powierzchnią projektowaną nie jest możliwe ze względu na charakter procesu budowlanego”, a „dopuszczalne różnice pomiędzy projektowaną a rzeczywistą powierzchnią użytkową mieszkań (…) wynoszą dla budynków murowanych od 4.3% (dla mieszkań o pow. 25 m.kw.) do 2.1 % (dla mieszkań o pow. 100 m.kw.)”.

W przypadku wystąpienia różnic w powierzchni lokalu pomiędzy umową deweloperską, a pomiarem powykonawczym strony dokonują odpowiedniego rozliczenia.

Którego notariusza wybrać?

Wybór notariusza jest kwestią wzajemnego umówienia się stron. Deweloper może wskazać wybranego przez siebie notariusza, który zajmuje się obsługą całej inwestycji. Otrzymuje on cały komplet dokumentów dotyczący projektu i dba, aby proces sprzedaży przebiegał rzetelnie i sprawnie.

 

Co jeśli deweloper upadnie ? 

W przypadku działalności deweloperskiej ustanowiony został odrębny tryb postępowania upadłościowego, mający na celu zabezpieczenie interesów nabywców. W razie upadłości środki pieniężne zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych oraz nieruchomości, na których prowadzono projekt, stanowią odrębną masę upadłościową, która służyć będzie zaspokojeniu w pierwszej kolejności roszczeń nabywców lokali mieszkalnych objętych danym przedsięwzięciem deweloperskim. 

W postępowaniu upadłościowym syndyk może dalej prowadzić przedsięwzięcie deweloperskie upadłego za zgodą sędziego-komisarza. W takiej sytuacji umowy deweloperskie są nadal wiążące, a nie przekształcają się w roszczenie pieniężne do masy upadłości (tak jak to ma miejsce w przypadku zasad ogólnych prawa upadłościowego). Roszczenia nabywców z umów deweloperskich nie są zaspakajane przez spłatę pieniężną (jak to się dzieje przy upadłości obejmującej likwidację majątku), ale przez przeniesienie własności lokalu na nabywcę. Nowym sposobem zakończenia postępowania upadłościowego jest możliwość dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego przez innego przedsiębiorcę, który, za zgodą sędziego komisarza, zakupi nieruchomość i dokończy budowę oraz przeniesie własność lokali na nabywców.